Cosa sono gli indici urbanistici?
Se ti occupi di progettazione o semplicemente vuoi capire come funziona l’urbanistica, avrai sicuramente sentito parlare degli indici urbanistici. Sono parametri fondamentali che regolano la quantità di edificazione ammessa su un determinato lotto di terreno.
In questo articolo, ti spiegherò in modo chiaro e diretto cosa sono gli indici urbanistici principali, come calcolarli e perché sono così importanti.
L’Indice di Fabbricabilità Territoriale (IFT)
L’Indice di Fabbricabilità Territoriale (IFT) definisce il massimo volume edificabile per metro quadro di superficie territoriale (ST). Si esprime in mc/m² ed è stabilito dallo strumento urbanistico comunale.
Formula:
IFT = Volume massimo edificabile / Superficie territoriale
L’IFT tiene conto dell’intera area di intervento, comprese le strade e gli spazi pubblici, ed è utile per regolamentare l’equilibrio tra edificato e spazi aperti.
L’Indice di Fabbricabilità Fondiaria (IFF)
A differenza dell’IFT, l’Indice di Fabbricabilità Fondiaria (IFF) si riferisce solo alla superficie fondiaria (SF), ovvero alla parte di terreno effettivamente edificabile, escludendo le aree destinate a infrastrutture pubbliche.
Formula:
IFF = Volume massimo edificabile / Superficie fondiaria
L’IFF è spesso più alto dell’IFT perché non considera le porzioni di terreno che devono restare libere.
Altezza Massima e altri parametri
Oltre agli indici di fabbricabilità, i regolamenti urbanistici impongono anche limiti all’altezza degli edifici. L’altezza massima consentita dipende dal contesto urbano e dalle specifiche norme locali.
Ad esempio, in un centro storico potrebbero esserci limiti molto rigidi, mentre in una zona periferica si potrebbero avere edifici più alti.
Gli standard urbanistici: quanto spazio serve per i servizi?
Oltre agli indici di edificabilità, un aspetto fondamentale è la previsione di spazi pubblici e servizi. La normativa italiana prevede 18 mq per abitante destinati a spazi pubblici, come verde, scuole e parcheggi. Questo garantisce un equilibrio tra edificato e servizi alla cittadinanza.
Perché gli indici urbanistici sono importanti?
Capire questi indici è fondamentale per evitare problemi in fase di progettazione e ottenere i permessi edilizi. Ti permettono di:
- Verificare la fattibilità di un intervento edilizio;
- Calcolare correttamente le volumetrie realizzabili;
- Rispettare le normative comunali e nazionali;
- Evitare sanzioni o il blocco dei lavori.
Conclusione
Ora che hai un quadro chiaro sugli indici urbanistici, puoi affrontare un progetto con maggiore sicurezza. Che tu sia un tecnico o un privato cittadino, conoscere questi concetti ti aiuterà a comprendere meglio le dinamiche della pianificazione urbana e a prendere decisioni informate.
Se vuoi approfondire altri aspetti dell’urbanistica, continua a seguire il blog!