Social Housing: cos’è, a chi si rivolge e requisiti di accesso

Secondo un’indagine condotta dall’EIRE (Expo Italia Real Estate), il fenomeno del social housing va espandendosi a macchio d’olio su tutto il territorio italiano, in risposta alle esigenze della crescente “rent generation”, ovvero di quei oltre 7 milioni di giovani dai 18 ai 34 anni che, non potendo comprare casa, restano nell’abitazione familiare o spendono una media di 6/700 euro per affittare un monolocale nella periferia di una grande città. La stessa condizione di disagio è vissuta dalle famiglie monoparentali, dai single e dagli anziani. Un’immensa “fascia grigia” quindi che non ha la possibilità di acquistare una casa sul mercato, ma nemmeno il diritto di accedere all’edilizia popolare in quanto non “sufficientemente povera”.

Social Housing cos’è

Il termine inglese social housing viene tradotto in italiano come “Edilizia residenziale sociale” o “edilizia sociale”. Si tratta di una tipologia di intervento immobiliare ed urbanistico che aspira a risolvere con un unico progetto più problematiche.

Con la social housing si vuole aiutare concretamente una fetta di popolazione a basso reddito con progetti ad hoc che considerano diversi fattori:

  • Emergenza abitativa
  • Efficienza energetica (permettendo l’accesso ad alloggi ad alta efficienza energetica, sia dati in affitto che in acquisto con prezzi agevolati)
  • Presenza di spazi condivisi ed aperti alla città in modo da agevolare l’integrazione sociale

A chi si rivolge il social housing

Il social housing si rivolge a famiglie e coppie del ceto medio che non possono permettersi una casa a prezzo di mercato, ma allo stesso tempo hanno un reddito troppo alto per avere accesso all’edilizia popolare. In linea di massima i destinatari possono essere divisi in macro-categorie:

  • Giovani coppie
  • Nuclei familiari a basso reddito
  • Persone anziane in condizioni economiche disagiate
  • Studenti maggiorenni fuori sede

Come funziona il social housing

Attraverso il social housing vengono assegnate case in affitto agli aventi diritto per un periodo di normale locazione residenziale (4 anni+4 anni). È importante non confondere il social housing con l’edilizia popolare dal momento che si tratta di due situazioni differenti. L’edilizia popolare porta all’assegnazione delle case popolari a una fetta di popolazione con reddito basso o nullo. Inoltre, non tiene conto del principio di sostenibilità abitativa. Gli appartamenti di social housing, invece, vengono assegnati a persone con reddito più alto ai quali non spetterebbe una casa popolare. Inoltre, presentano come presupposto il principio di sostenibilità abitativa sia in forma di collettività (spazi condivisi, aree verdi) sia in forma di efficienza energetica (costruzione di edifici secondo i principi della bio-architettura).

Quali sono i requisiti per accedere a un appartamento social housing?

Per accedere a un appartamento di questo genere è necessario avere un Isee che non sia nullo né troppo basso, o in altri termini bisogna avere un Isee troppo elevato per accedere alle case popolari. Indicativamente stiamo parlando di un Isee/erp superiore ai 15.000 euro annui, ma comunque non sufficientemente alto per trovare un immobile di buon mercato. È impossibile stabilire dei requisiti di reddito fissi dal momento che il mercato immobiliare è variabile. La soglia massima di reddito accettabile, secondo l’attuale mercato immobiliare, si attesta intorno ai 25.000/30.000 euro annui.

Quanto costa affittare una social housing?

Il contratto di locazione è quello standard di lungo termine (4+4).

Gli affitti mensili variano a seconda dell’ubicazione e della tipologia di appartamento ed oscillano dai 3 euro a mq per le periferie del Sud Italia (isole comprese) e i piccoli centri urbani ai 4-5 euro a mq per le periferie dei centri urbani di medie dimensioni fino ai 6-7 euro a mq per appartamenti centrali o comunque posti nelle grandi metropoli.

Per affittare un bilocale di 70 mq di recente costruzione e realizzato secondo i principi della sostenibilità, della bio-architettura e dell’efficienza energetica, il canone di locazione oscilla, a seconda della zona, dai 250 euro ai 500 euro mensili.

Confrontando 16 progetti di social housing, il canone di locazione medio minimo è intorno ai 74,40 euro/mq l’anno, mentre il canone medio massimo arriva a 80,41 euro/mq l’anno. Sono cifre che in grande metropoli appaiono competitive, ma non si può dire lo stesso dei piccoli centri di provincia.

Dove si fa social housing

L’EIRE ha individuato ben 157 progetti di social housing sul suolo italiano, localizzati in Emilia Romagna, Lazio, Lombardia, Liguria, Marche, Molise, Campania, Piemonte, Toscana, Trentino Alto Adige, Abruzzo e Veneto. La più alta concentrazione si registra in Lombardia (32,%), seguita dall’Umbria (17,7%) e dal Piemonte (11,4%). Il modello vincente di social housing al momento è Milano (le altre grandi metropoli non reggono il confronto).

Spese di costruzione

Il costo medio di costruzione di una social housing ammonta intorno ai 600 euro a mq. Nel caso in cui ci siano dettagli particolari nelle abitazioni (finezze estetiche quali ampi balconi, servizi) il costo sale ai 1000 euro circa.

Social housing Milano

Il problema del disagio abitativo in Italia e in particolare in una grande città come Milano è un tasto dolente. Con la crisi economica e il picco della disoccupazione è aumentato anche a Milano  il numero delle persone che non possono permettere un’abitazione a buon mercato, ma che non hanno nemmeno diritto alle case popolari.

Il primo esperimento di social housing a Milano fu il Quartiere Solari. Il progetto era all’avanguardia sia per la dotazione standard degli appartamenti sia per la filosofia dell’architetto  Broglio che per incentivare le attività aggregative costruì insieme ai nuclei abitativi anche lavanderia, docce maschili e femminili, biblioteca, sala riunioni, area di ritrovo e allattamento, campo bocce.

Agli anni ’60 risale il progetto del Quartiere Ponti, realizzato da Albini, Palanti e Camus dell’Istituto Fascista Case Popolari.

Attualissimo è invece il progetto Cenni di Cambiamento che è anche il più grande edificio residenziale in Europa costruito con un sistema di strutture portanti in legno. Offre 122 alloggi a prezzi accessibili, oltre a scuola, carsharing, attività ricreative, orto

Un altro esempio di social housing è Borgo Sostenibile, a ovest di Milano: elevati standard architettonici ed energetici, spazi pubblici verdi, negozi ed aree per bambini.

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